はじめての住まいづくり講座NO5

こんにちは!すまいポート21の田羅間です。

NO4では、地盤について説明させていただきました。今回はもう少し突っ込んで土地のお話をしたいと思います。

日本国土は法によっていろいろと区分されています。まずは、大きく2つに区分されます。

市街化地域と市街化調整区域です。市街化区域は都市計画法により、各用途地域が定められています。一方市街化調整区域は、法で厳しく規制され、むやみに建物を建てたり、建造物を作ることはできません。一部昔からそこに住んでいる人たちだけに緩和されることがあります。

他方、市街化区域は、都市計画法により、地域地区により用途の混在を防ぐため、住居地域・商業地域・工業地域など区分されています。

確かに工業地帯に住みたいとは思いませんし、自分が住むところに工場ができるのは嫌ですよね。そのため用途地域という規制が定められ、住居地域には工場は建てられないとか、いろいろと法で定められています。

皆様が購入されるのは、ほとんどが市街化区域内だと思います。ですから用途地域をしっかりと確認する必要があります。用途地域とは①第1種低層住居専用地域②第2種低層銃器世専用地域③第1種中高層住居地域④第2種中高層住居地域⑤第1種住居地域⑥第2種住居地域⑦準住居地域⑧近隣商業地域⑨商業地域⑩準工業地域⑪工業地域⑫工業専用地域と全部で12種あります。住居として考えた場合、①が一番場所がいいと考えたほうがいいでしょう。あとの数字ほど住居には適合しずらい面が多いと考えられます。用途地域については各市町村のホームページなどに記載させています。確認してみてください。

ただし、駅に近いとか、買い物に便利な大型商業施設が近くにあるとか便宜性を考えると一概に判断できません。自分の希望エリアにどのような用途地域区分があって、便宜上どの用途地域にするかがポイントになるでしょう。一概に①の第1種低層住居地専用地域じゃないから駄目だというのは早計です。よく吟味して場所を選定したほうがいいでしょう。

あとはいろいろな地域で条例や法令もあるので、できれば専門家に聞いて確認することをお勧めします。宅建士や建築士が知り合いにいれば相談するのもいいかもしれません。すまいポート21でも土地ナビゲーターや1級建築士が相談に乗ってくれます。お気軽にご相談ください。

次にもう一つ大きな規制があります。都市計画法により、市街地における火災の危険を防除するため防火地域・準防火地域・非防火地域が設定されています。

防火地域に指定されている所では、建築基準法で厳しく規制されます。特に木造建築においてはかなりのコストアップが予想されます。

準防火地域は、防火地域ほど厳しくはありませんが、それでも木造建築においてはコストアップは否めません。

非防火地域は、木造建築に向いている地域と言えます。ただし、帆防火地域だから燃えやすい材料を使うというのはNGです。せっかく作る自分の家なので、火災に強い家を作ることをお勧めします。

ここでチェック!

土地に関しては、建築基準法の法規制をチェックしましょう。

建ぺい率・容積率は、初めての住まいづくり講座③で説明しましたが、そのほか斜線規制があります。北側斜線と道路斜線です。北側斜線とは、北側に隣接した土地の日照を考慮した建築基準法で定める建築物の高さとあります。建物は、前半にお話しした用途地域で高さ制限が設けられ、地域によっては、3階建て以上などが規制されています。それに加えて北側斜線で規制が加わるので要注意です。道路斜線とは、建物の道路に面する一定部分の高さを制限することで、道路自体の採光や通風を確保することを目的とし、周辺の建物の採光や通風をも同時に確保することを狙いとしています。 この道路斜線制限によって、建物を建てる際は、前面道路からかかる一定の斜線勾配の内側で計画をしなければなりません。斜線制限については、少し難しい所なので、建築士に相談するのが一番いいと思います。すまいポート21では、1級建築士が土地に関してもアドバイスしてくれます。

最後に土地については、買ってから簡単に違う土地に変えるということができません。慎重に決めなければいけませんが、かといって慎重すぎると常に不動産は動いているので、気に入った土地を逃してしまう可能性も大です。そこで、専門家(地域の不動産情報に精通し、中立公平なアドバイスを受けられる)に相談しながら決めていくのがベストだと思います。すまいポート21では、土地ナビゲーターがいて、皆様の希望エリアでの土地情報はもちろんいろいろなアドバイスを受けることができます。是非、一度店舗にお越しください。

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