はじめての住まいづくり講座NO3

こんにちは、すまいポート21の田羅間です。

今回は前回に引き続き、住宅ローンについてもう少し詳しくお話しします。また、土地の購入について説明いたします。

皆さん住宅ローンって、住宅を購入する際に融資を受けてローンを組むって知ってますよね。じゃ、土地については?「住宅ローンに土地代も含んで融資を受けるんじゃないの?」その通りです。ただ土地代だけの融資で住宅ローンは組めません。あくまで、住宅と土地はセットで融資を受けることが前提となります。

そうすると、「いい土地が見つかった。ここで、予算2000万の注文住宅を建てよう。早速融資を受けなくちゃ」といってもすぐに融資を受けられるわけではありません。


しっかりと順序良く進めないと、もうその土地は売れたとか、融資が下りないとかいろいろと困ったことが起きやすくなります。それでは、一般的な順序をご説明します。
① 土地を探している段階で、どこで家を建てるかも並行して進めましょう。(これは後で説明しますが、融資申し込みの際に必要になります)
② いい土地が見つかったら、すぐに予約を入れましょう。予約を入れないといい土地はすぐに他に取られてしまいます。(一般的にこの段階ではキャンセルも可能です)
③ 予約を入れたら、その土地をよく吟味してください。第1印象でいいなだけで決めてしまうのは早計です。見る時間を変え、また近隣も必ず確認しましょう。
④ 自分たちが建てたい家がその土地で建てられるか?を確認しましょう。まず、新築住宅を建てる場合、2m以上の幅員がある道路が必要です。また、建ぺい率(敷地に占める1Fの床面積・100m2の敷地で建ぺい率50%の場合は、1Fの床面積は50m2以下となります)容積率(敷地に占める延べ床面積(1F+2F)・100m2の敷地で容積率80%の場合は延べ床面積は80m2以下となります)
⑤ 自分たちの建てたい家が建てられることを確認したら、土地の予約を入れましょう。ここから、具体的な価格交渉や契約条件の交渉が可能となります。ここで融資の申し込みも同時に進めていきましょう。契約後融資が下りないとなったら大変です。必ず事前に融資を申込み準備してください。ここでポイントですが、①で説明した、融資申し込みの際に建物をどこで建てるか?また建物の見積書が必要になります。
⑥ お互いに納得がいったら契約締結ですが、その前に宅建業法では、重要事項説明を義務つけています。重要事項説明でしっかりと内容を確認してください。
⑦ 重要事項説明後土地の売買契約を結びます。この際に融資が必ず降りることを前提としてください。中には売買契約に融資実行後という特約を付けるケースもあります。ここで、手付を入れるケースが多いです。土地代金のだいたい10%前後ですが、⑤の交渉の際に不動産会社と相談しましょう。
⑧ 土地の引き渡し(決済)ここで残代金を支払い、土地の引き渡しを受けます。金融機関より融資を実行してもらい残代金をお支払いしてください。同時に所有権移転登記と抵当権設定を行います。ここで念願の土地があなたのものになります。ただし融資を受けた場合、抵当権が付きますので、完済して初めて自分の土地と言えるかもしれません。
以上住宅ローンの申し込みに関して土地や建物の進め方をご説明いたしました。一般的な流れなので。多少差異ははあるかもしれませんがご理解ください。


ここでポイント!!
仲介手数料って何?という方もいらっしゃるかもしれません。不動産売買時に不動産会社に支払う手数料の事ですが、現在の宅建業法では、手数料は3%までと決められています。それ以上の手数料は請求できません。2000万の土地の場合3%の60万が仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。仲介というのは、【不動産売買の際に売主と買主の間に立って売買を締結する】とあります。「じゃ売り主から直接買えば必要ないの?」その通りです。直接売り主から購入した場合仲介手数料はかかりません。たまに不動産チラシで、分譲地などで売主に付き仲介手数料不要とあるのはこのパターンです。
ただ、一般的に売り主から直接購入するのは難しいのが現実です。数多くある不動産情報や業界内でしか出回らない情報などがいっぱいあるので、仲介業者に頼んで土地を探すのが一般的でしょう。ある意味仲介手数料で、自分たちの気に入った土地が見つかるのであれば、それは必要経費ととらえたほうがいいでしょう。

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